PRELAZIONE: Molti Confinanti

fondoNel caso si voglia comprare un fondo che ha tanti proprietari confinanti bisognerà fare molta attenzione. Il venditore dovrà informarsi sul reale “status” dei confinanti e muoversi secondo le leggi vigenti e non limitarsi a generiche liberatorie sottoscritte dagli stessi.

La possibilità da parte di coloro che hanno “firmato le liberatorie” di “cambiare idea” e di esercitare successivamente il diritto di prelazione, sussiste qualora non siano stati rispettati i criteri e le modalità, come anche definiti dalla giurisprudenza, affinché possa ritenersi valida la rinuncia alla prelazione agraria.
In particolare, secondo i principi generali, il diritto di prelazione agraria, essendo un diritto disponibile, è rinunciabile, a titolo oneroso o gratuito, da parte del suo titolare. La rinuncia, avendo ad oggetto un diritto reale su un bene immobile, deve farsi sempre per iscritto.
Altro principio è che non può essere mai ritenuta valida la rinuncia preventiva ad un diritto non ancora sorto: pertanto bisogna stabilire quando il diritto di prelazione agraria può dirsi insorto e quindi validamente rinunciabile.
A questo riguardo si sottolinea come il momento che segna la nascita del diritto di prelazione è quello in cui il proprietario del bene in vendita comunica (cosiddetta denuntiatio), con qualsiasi forma, al beneficiario della prelazione, la sua volontà di alienare il fondo.
Di conseguenza, una volta effettuata tale denuntiatio, che deve contenere tutti gli elementi essenziali della proposta di vendita, la rinuncia alla prelazione agraria può essere validamente esercitata.
L’unico aspetto controverso in giurisprudenza riguarda le formalità che dovrebbe assumere la predetta comunicazione.
Secondo un primo orientamento “..per la configurazione di una valida rinuncia al diritto di prelazione è necessario che il coltivatore diretto abbia avuto rituale conoscenza della vendita decisa dal proprietario, onde essere posto in grado di valutare tutti gli aspetti positivi e negativi della sua scelta e, in ipotesi, effettuare una consapevole rinuncia” (Cass. 21 febbraio 2006, n. 3672). Secondo, invece, un altro indirizzo “il diritto di prelazione previsto dall’art. 8 l. 26 maggio 1965, n. 590, diventa concreto ed attuale nel momento in cui il proprietario comunica ai soggetti indicati nel predetto articolo…..in qualunque modo, e perciò anche solo verbalmente, la sua volontà di alienare il fondo a titolo oneroso, con indicazione del futuro acquirente, del prezzo pattuito, delle modalità di pagamento di questo, non avendo carattere cogente ed inderogabile il procedimento notificatorio previsto dall’art. 8 citato” (Cass. 14 aprile 2000, n. 4858).
E’ preferibile che la denuntiatio avvenga con lettera raccomandata in cui l’attuale proprietario manifesti la volontà di vendere, con specifica indicazione degli elementi ricordati nella sentenza da ultima richiamata. Inviata tale comunicazione, senza bisogno di attendere il termine massimo di 30 giorni concesso dalla legge agli eventuali prelazionanti per esercitare tale diritto, potrà essere formalizzata per iscritto la rinuncia all’esercizio della prelazione.
I confinanti che, pur essendo proprietari, non rivestano la qualifica di coltivare diretto, secondo la definizione contenuta nell’art. 31 l. n. 590/1965, non posso avanzare alcun diritto in materia di prelazione agraria.
Dispone quest’ultimo articolo che “Ai fini della presente legge sono considerati coltivatori diretti coloro che direttamente ed abitualmente si dedicano alla coltivazione dei fondi ed all’allevamento ed al governo del bestiame, sempre che la complessiva forza lavorativa del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo di quella occorrente per la normale necessità della coltivazione del fondo e per l’allevamento ed il governo del bestiame”.
La qualifica di coltivatore diretto, ai fini della prelazione agraria, deve essere quindi riconosciuta a chi si dedica in modo abituale e diretto alla coltivazione della terra, sempreché la forza lavorativa propria e del nucleo familiare non sia inferiore ad un terzo per la normale coltivazione del fondo e per l’allevamento del bestiame.
Il soggetto, al quale non è stata comunicata (denuntiatio) la proposta di vendita, sul presupposto, errato, che non fosse coltivatore diretto, può far valere le sue ragioni esercitando il diritto di riscatto (cosiddetto retratto), entro il termine di un anno dalla trascrizione dell’atto di vendita.
In ordine alla natura ed agli effetti di tale rimedio, la giurisprudenza ha precisato che “Il retratto agrario, come disciplinato dall’art. 8 l. n. 590 del 1965, costituisce rimedio accordato al titolare di prelazione che non sia stato posto in grado di esercitarlo, il quale si traduce nel diritto potestativo di subentrare nella qualità di acquirente del fondo con effetti ex tunc, mediante la dichiarazione unilaterale ricettizia rivolta al retrattato.” (Cass. 19 gennaio 2006, n. 1019).
Fermo restando che il valido esercizio del diritto di riscatto è condizionato alla permanete sussistenza dei requisiti soggettivi ed oggettivi richiesti dalla legge, il retraente deve rimborsare al terzo acquirente esclusivamente il prezzo indicato nell’atto definitivo di compravendita, e non anche le altre spese sostenute dal retrattato per l’acquisto del fondo (imposta di registro, trascrizione e spese notarili), così come non sono dovuti gli interessi compensativi, né una maggiorazione per svalutazione monetaria. conseguire da questi il rimborso del prezzo pagato, ha diritto al risarcimento del danno in confronto del venditore, secondo le norme dettate dagli art. 1483 e 1479 codice civile in base alle regole che disciplinano la garanzia per evizione…” (Cass. 15 febbraio 1990, n. 1140).

2 commenti

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2 risposte a “PRELAZIONE: Molti Confinanti

  1. salvatore

    L’imprenditore agricolo affittuario di un fondo oggetto di vendita ha diritto di prelazione su altro imprenditore agricolo confinante del fondo oggetto di vendita?

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