DONAZIONE O COMPRAVENDITA di Terreni ?

fondo 2 Mi è stato chiesto da parte di un amico, coltivatore diretto, che avendo suo padre intenzione di cedergli dei terreni e che i suoi due fratelli, impiegati, sono d’accordo perchè non interessati all’agricoltura, quale sia la soluzione migliore per acquisirli.

Con riferimento alle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto di fondi agricoli, al fine di ogni opportuna valutazione, si evidenzia che la tassazione ordinaria prevede l’imposta di registro nella misura del 15% del valore del terreno, l’imposta ipotecaria pari al 2%, l’imposta catastale pari al 1%, nonché il bollo nella misura di 230 euro.
Particolari agevolazioni alle richiamate imposte sono previste per gli Imprenditori Agricoli Professionali (Iap) pari alla minor percentuale, rispettivamente, del 8%, 2% e 1%, oltre al bollo di 230 euro.
Per piccola proprietà contadina (Iap o coltivatore diretto) l’imposta di registro è dovuta, invero, nella misura fissa pari a € 168,00, come anche quella ipotecaria. L’imposta catastale è del 1% ed il bollo non è dovuto.
Nel caso, invero, si tratti di un compendio unico, il relativo acquisto è, addirittura, esente da ciascuna delle richiamate imposte e dal relativo bollo.
Il compendio unico viene definito come l’estensione di terreno necessaria a raggiungere il livello minimo di redditività previsto dai piani regionali di sviluppo rurale per l’erogazione del sostegno agli investimenti previsti dai Regolamenti dell’Unione Europea n. 1257/1999 e 1260/1999, ma le singole Regioni possono stabilire una diversa definizione di compendio unico.
La riforma del 2004 ha introdotto tale nuova agevolazione per l’acquisto di terreni agricoli applicabile a tutti gli imprenditori agricoli professionali e, naturalmente, ai coltivatori diretti.
I terreni agricoli costituiti in compendio unico possono essere anche non confinanti, purché siano funzionali all’esercizio dell’impresa agricola.
Questa nuova agevolazione si applica a tempo indeterminato, ma prevede precisi vincoli alla disponibilità dei terreni agricoli acquistati.
Infatti, l’acquirente che intenda costituire un compendio unico si impegna a coltivarlo o condurlo come imprenditore agricolo professionale o coltivatore diretto per almeno dieci anni dal trasferimento.
Vale la pena evidenziare che, in questo caso, la legge parla di trasferimento a qualsiasi titolo e, pertanto, l’agevolazione è applicabile sia in caso di compravendita che di donazione.
Con riferimento, invero, alla donazione, si rileva che l’imposta di successione e donazione non è dovuta esclusivamente per gli Iatp (figura sostituita dagli Iap) ovvero per i coltivatori diretti con meno di 40 anni, mentre restano ancora dovute le imposte catastale ed ipotecaria e non è dovuta l’imposta di registro.
Anche in questo caso, nell’ipotesi di compendio unico, non sono dovute nemmeno le imposte catastale ed ipotecaria, né il bollo.
Su tali premesse, nella fattispecie rappresentata dall’amico, si riterrebbe preferibile effettuare la compravendita dei terreni in oggetto sia in considerazione delle imposte da versare che delle eventuali conseguenze sotto il profilo successorio.
La donazione è, infatti, considerata dalla legge come una sorta di anticipo dell’eredità e, pertanto, il valore delle donazioni fatte in vita da una persona viene conteggiato, dopo la sua morte, insieme al valore dei beni lasciati in eredità al fine di evitare che venga lesa la quota c.d. “legittima” che spetta a determinate categorie di persone come, nel caso di specie, ai fratelli i quali, potrebbero, in futuro, vantare pretese sui terreni ovvero compensazioni in denaro.

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